Reghard Brits, ’n praktiserende regskenner en deeltydse dosent verbonde aan Akademia se Fakulteit Regsgeleerdheid, meen onteiening sonder vergoeding is ’n ingewikkelde proses. Dit is egter belangrik om te weet dat dié wetgewing nie die staat toelaat om grond (of ander eiendom) summier weg te neem nie.
*
Die omstrede nuwe onteieningswet is onlangs deur die President onderteken, maar is nog nie in werking nie. Onteiening is die verpligte verkryging van eiendom deur die staat vir ’n openbare doel of in die openbare belang. As algemene reël moet die staat eienaars hiervoor vergoed. Die nuwe wet voorsien egter vir onteiening sonder vergoeding (OSV) – of teen “nulvergoeding”.
Wat sou in die praktyk gebeur indien OSV oor jou pad kom?
Dit kan enige tipe eiendom wees, maar kom ons veronderstel dit het betrekking op grond. In die eerste plek is dit belangrik om te onthou dat dié nuwe wet die staat geensins toelaat om jou grond summier weg te neem nie. Onteiening is ’n lang en ingewikkelde proses, veral wanneer dit teengestaan word. Die wet sit ’n gedetailleerde proses met verskeie stappe uiteen, en as die proses versigtig benader word, kan jy die onteiening teenstaan, jouself op verskeie maniere beskerm, én dit vir die staat moeilik maak om te slaag.
Hoe kan jy jouself en jou eiendom dus binne die raamwerk van die nuwe wet beskerm?
Lees gerus self die wet soos in die Staatskoerant gepubliseer. Die volgende oorwegings kan jou van hulp wees.
Wanneer die staat aanbied om jou grond te koop
Kragtens die nuwe wet mag die staat nie grond onteien alvorens ’n redelike aanbod gemaak is om dit op die gewone manier by jou te koop nie (artikel 2 (2)). Indien jy ’n koopaanbod van die staat ontvang, kry dadelik ’n regsverteenwoordiger om jou by te staan met beide die aanbod en dit wat mag volg.
Indien jy die koopaanbod van die hand wys, kan die staat oorgaan na sy volgende opsie en met formele onteiening begin.
Ter voorbereiding moet die staat eers met die plaaslike owerheid konsulteer en bepaalde inligting oor die grond inwin, soos die geskiktheid van die grond vir die beoogde doel, welke persone belange in die eiendom het, en die waarde van die eiendom (artikels 5–6). By implikasie moet hierdie inligting in ag geneem word wanneer die staat besluit om te onteien en die vergoeding bepaal.
Die staat stel jou in kennis van sy bedoeling om jou grond te onteien (artikel 7).
Let wel: ’n Formele besluit is nog nie op hierdie stadium geneem om te onteien nie. Dit is slegs ’n kennisgewing van die staat se bedoeling (“notice of intention to expropriate”), maar dis ’n belangrike stap. Hierdie kennisgewing sal onder andere aandui wat die staat bereid is om te betaal, byvoorbeeld “nul” rand, asook die rede vir die onteiening en die beoogde gebruik van die grond.
Binne 30 dae ná die bogenoemde kennisgewing
Jy mag ’n skriftelike verklaring aan die staat stuur waarin jy die voorgestelde vergoeding aanvaar, verdere inligting aanvra (indien nodig) of aandui dat jy nie met die voorgestelde vergoeding saamstem nie. Laasgenoemde plaas die onteiening in dispuut (artikel 7 (4)). Hierdie verklaring is van kardinale belang, en jy gaan regshulp benodig om dit behoorlik te formuleer. Ek beveel aan dat jy volledige redes verskaf oor waarom nulvergoeding nie onder die omstandighede regverdig en billik sal wees nie. Sluit onder andere die volgende inligting in:
- die markwaarde van die eiendom
- verbeteringe wat aangebring en beleggings wat gemaak is
- bestaande skuld met betrekking tot die eiendom
- die huidige gebruik van die eiendom
- die eiendom se geskiedenis
- die rol wat jou boerdery in die gemeenskap vervul
- enige ander inligting wat ter sake mag wees.
Beklemtoon ook dat die grond nie geabandonneer is, leeglê, bloot vir spekulasie besit word of by wyse van enige staatsubsidies bekom is nie. Die faktore soos uiteengesit in artikel 12 (1) van die Onteieningswet en artikel 25 (2)–(3) van die Grondwet moet ook gebruik word om jou argumente te rugsteun. Die staat moet dan jou argumente oorweeg alvorens ’n finale besluit geneem mag word om te onteien (artikel 7 (5)). Die staat moet hierdie besluit kragtens die beginsels van administratiewe geregtigheid neem en moet dus jou argumente ernstig oorweeg en ’n redelike besluit neem. Indien die besluit onredelik is, gegewe die inligting wat jy verskaf het, kan dit op hersiening geneem word kragtens die Wet op die Bevordering van Administratiewe Geregtigheid. Die staat se hantering van jou argumente kan ook later ’n rol speel indien dit nodig sou word om die onteiening in die hof aan te veg.
Die staat mag nie formeel besluit om te onteien alvorens die bedrag van die vergoeding, sowel as die wyse en tyd van betaling, óf deur ooreenkoms óf deur ’n hof vasgestel is nie (artikel 7 (6)(a)). Met ander woorde, as jy die vergoedingsbedrag in dispuut plaas, sal niks verder gebeur alvorens ’n skikking bereik word óf ’n hof daaroor besluit het nie.
Indien ’n dispuut verklaar word
Wat die dispuut betref, moet die partye eerstens poog om by wyse van mediasie ’n skikking te bereik (artikel 19 (1)). Dit beteken dat jy en die staat om ’n tafel moet sit en probeer om ’n middeweg te vind.
As mediasie nie slaag nie en die staat dus steeds op nulvergoeding aandring, is die volgende stap om die hof te nader. Enige van die partye kan die hof nader binne 180 dae ná die datum van die kennisgewing van onteiening (artikel 19 (2)). Laasgenoemde is verwarrend, want volgens my begrip van die proses sal hierdie kennisgewing nog nie op hierdie stadium uitgereik gewees het nie. Artikel 7 (6)(a) impliseer immers dat die dispuut oor vergoeding eers opgelos moet word alvorens die staat mag besluit om te onteien. Hierdie teenstrydigheid sal uitgestryk moet word, maar ek neem vir nou aan dat die wetgewer eintlik die kennisgewing van bedoeling om te onteien in gedagte gehad het.
Jy mag dus die hof nader indien jy nie die voorgestelde vergoeding aanvaar nie. As jy egter nie self kan nie, mag jy binne 90 dae ná ontvangs van die kennisgewing die staat versoek om die hof te nader, en die staat is dan verplig om dit binne 180 dae te doen (artikel 19 (3)). Die litigasie sal dan die gewone gang gaan en die hof sal oor die vergoeding beslis. As jy nie saamstem met die hof se beslissing aangaande vergoeding nie, kan jy appèl aanteken. Die appèlproses sal egter nie die onteiening stopsit nie, tensy die hof ’n interdik toestaan om die proses te staak totdat die appèl afgehandel is (artikel 19 (8)). Benewens die litigasie wat rondom die vasstelling van vergoeding gevoer kan word, mag jy enige ander aspek van die proses of die toepassing van die wet in die hof betwis, byvoorbeeld indien die staat iewers fouteer het (artikel 19 (6)–(7)).
Wanneer die bedrag uiteindelik vasgestel is (deur die hof of by wyse van ooreenkoms), mag die staat formeel besluit om te onteien en moet die staat dan ’n kennisgewing van onteiening aan jou lewer en in die Staatskoerant publiseer (artikel 7 (6)(b), 8). Die kennisgewing moet bepaalde besonderhede bevat, soos reëlings rondom betaling en die datum van onteiening. Hierdie datum is die datum waarop jy formeel eiendomsreg van jou grond verloor (artikel 9 (1)(a)).
Bostaande is ’n bondige opsomming van die verloop van die proses indien jy OSV in die gesig sou staar. Daar is ander aspekte van die proses en ook ’n hele aantal onsekerhede en teenstrydighede wat opgelos moet word. My boodskap op hierdie tydstip is egter dat die saak nie verlore is nie. Hierdie nuwe wet veroorloof nie die staat om uit die bloute jou grond te vat nie. Dit magtig beslis óók nie gewone persone om jou grond te beset nie.
Die proses om ’n geldige onteiening deur te voer is ingewikkeld en daar is verskeie maniere waarop jy jou regte kan beskerm. Net die tyd sal leer hoe dinge sal uitspeel wanneer die staat eendag begin om die wet toe te pas. ’n Mens sal ’n goeie regspan moet saamroep om met elke stap in die proses te help, ’n regstryd te voer indien nodig, en uitstekende argumente te formuleer wanneer die saak in die hof beland. Verskeie belanghebbende organisasies sal waarskynlik ook bereid wees om eienaars by te staan, so raak nou al betrokke as jy kan.
Ek het ongelukkig nie op die oomblik ’n oplossing vir wat regtens gedoen kan word as alle wettige pogings om OSV te stuit misluk het nie, omdat ons ons dan op ongekende terrein sal bevind. Vir eers moet ons egter probeer om OSV binne die raamwerk van die nuwe wet asook die Grondwet te beveg.