Hoe gaan Suid-Afrikaanse stede in ’n post-COVID wêreld lyk? Wat hou die grootste bedreiging vir ons woongebiede in? Wat doen mens as ontwikkelaars jou rustige straat omskep in ’n oorbevolkte studentenes? Hoe behoort gewone mense na die waarde van hul eiendom te kyk? Gaan daar binnekort keerwalle om ons kusstede opgerig word?
Tarina Jordaan (Foto verskaf)
Melt Myburgh het dié vrae aan Tarina Jordaan gestel. Tarina het haar meesters- en doktorsgrade in stads- en streekbeplanning aan die Noordwes-Universiteit verwerf. Haar en Karen Puren se navorsingsartikel, “Gemeenskapsweerstand teen stedelike ontwikkeling in stadsbeplanning: Twee gevallestudies van inwoners van Die Bult, Potchefstroom, se belewenisse van plekgehegtheid, met spesifieke verwysing na verplasingsliteratuur”, het vroeër vanjaar in LitNet Akademies verskyn.
Soos wat julle artikel aandui, is die onderskeiding tussen ruimte en plek belangrik vir landsburgers. Ruimte is basies die fisiese omgewing waarin mense hulle bevind, en plek is, vanuit ’n sielkundige perspektief, die omgewing waarin mense geborgenheid en kontinuïteit beleef. Indien plek versteur word, bly bestendigheid in die slag en kan dit “gevoelens van verlies en rou” tot gevolg hê. Gegewe die maatskaplike uitdagings wat Suid-Afrikaners in die gesig staar, wat is tans die grootste bedreiging vir burgers se sielerus in die plek waarin hulle hul bevind?
“Misdaad – selfs die persepsie van misdaadmoontlikhede – is iets wat mense se sielerus in ’n geliefde plek negatief beïnvloed.”
Die maniere hóé en redes wáárom mense aan ’n spesifieke plek geheg voel, is ’n komplekse onderwerp en wissel na gelang van tyd, plek en persoon. Dit is dus moeilik om ’n enkele faktor te identifiseer wat geklassifiseer kan word as die grootste of algemeenste bedreiging vir mense se plekgehegtheid. Dit is wel moontlik om ’n breë tema uit te lig wat Suid-Afrikaners se plekbelewenisse negatief kan beïnvloed, naamlik wantroue op beide sosiale en sistemiese vlak.
My siening is dat sosiale wantroue ’n algemene bedreiging vir Suid-Afrikaners se plekgehegtheid is. Misdaad – selfs die persepsie van misdaadmoontlikhede – is iets wat mense se sielerus in ’n geliefde plek negatief beïnvloed. ’n Mens voel eenvoudig nie meer so gerus in jou tuiste of buurt as jy, of iemand in die buurt, die slagoffer van huisbraak of gewapende roof was nie. ’n Mens ontwikkel ’n wantroue in ander Suid-Afrikaners wat dieselfde ruimte gebruik waarin jou (voormalige) veilige hawe geleë is.
Ongelukkig is misdaad in Suid-Afrika ’n onderwerp wat aan groter sistemiese probleme gekoppel is: armoede, werkloosheid en ’n groot gaping in inkomstevlakke tussen burgers weens historiese ontwikkelingsbeleide wat die land vir meer as ’n eeu gevolg het. Onderskat ook nie die invloed van sistemiese wantroue in Suid-Afrika nie: wantroue in ’n staat wat nie altyd voldoende sosio-ekonomiese vangnette vir alle burgers kan verseker nie. As vertroue in die staat wankel wanneer dit kom by die instandhouding van openbare ruimtes in nedersettings, die verskaffing van basiese dienste en die deurlopende onderhoud daarvan sodat die kwaliteit van plek nie verbrokkel nie, en die versekering van veilige openbare ruimtes vir burgers, hoe kan Suid-Afrikaners werklik sielerus vind in die plekke waarin in hulle hul bevind?
Tarina, gaan ons stede anders lyk in ’n post-COVID wêreld? Is dit so dat minder mense deesdae vanuit kantoorgeboue werk, en meer van die huis af? Of dwing werkgewers die massas terug kantore toe? Gaan kantoorblokke wat leegstaan nou omskep word in bekostigbare behuising? Of is dit nie werklik op die kaarte nie?
“Groot kantoorontwikkelings is baie keer in die hande van die privaat sektor, wat beteken dat wins die groot dryfveer agter kantoorontwikkelings is.”
Ek is spesialiseer nie in kantoorontwikkelings nie en kan dus net breedweg hierop antwoord. Daar is tekens dat meer werkgewers en werknemers bewus is daarvan dat liggingsonafhanklike werk moontlik is in sekere sektore. Sou hierdie liggingsonafhanklike denkrigting volgehou word oor die langer termyn, sal dit waarskynlik – in die mees ekstreme geval – eerder lei tot ’n daling in die vraag na nuwe monofunksionele kantoorontwikkelings (met ander woorde kantoorontwikkelings wat nie ander grondgebruike soos wonings, winkels en skole insluit nie). Waarskynlik sal meer bestaande kantoorontwikkelings, in plaas daarvan dat een besigheid ’n hele kantoorgebou gebruik, onderverhuur word aan of gedeel word deur meerdere besighede omdat die vraag na kantoorruimte dan laer sal wees as in die pre-COVID tydperk.
Sal leegstaande kantoorblokke omskep word in bekostigbare behuising? Gesien vanuit die markmeganismes van die eiendomsmark, sien ek nie dat dit noodwendig ’n algemene tendens gaan word nie, tensy die staat regulasies in plek stel om ontwikkelaars in hierdie rigting te dwing. Groot kantoorontwikkelings is baie keer in die hande van die privaat sektor, wat beteken dat wins die groot dryfveer agter kantoorontwikkelings is. Die eiendomswaarde per vierkante meter vir kantoorontwikkelings is hoër as dié waarop bekostigbare behuising gewoonlik gebou word en ’n herontwikkeling van ’n kantoorblok na bekostigbare behuising gaan nie noodwendig dieselfde winsmarge oplewer nie. Afhangend van die ligging van sulke leegstaande kantoorblokke en die wins wat hulle pre-COVID opgelewer het, sal privaatsektor-eienaars meer daarna neig om hierdie kantore te herontwikkel na middel- en hoë-inkomste wooneenhede, tensy hulle ’n individu of maatskappy is wat spesialiseer in die verskaffing van bekostigbare behuising.
Hoe stede post-COVID daar gaan uitsien, is ’n ope vraag. Formele stedelike ontwikkeling gebeur in meeste gevalle teen slakkepas, dus moet ons nie verwag dat ons stede noodwendig binne die volgende vyf jaar drasties anders gaan lyk as wat dit tans lyk nie. Die tegnologiese ontwikkeling van die 21ste eeu, wat liggingonafhanklike werksmoontlikhede ’n werklikheid maak, maak dit moontlik dat meer mense van hulle huise af kan werk. Die kwaliteit van mense se woonplekke en buurte raak dus belangriker, omdat meer mense meer tyd in hierdie plekke deurbring.
Openbare ruimtes buite die tuiste raak belangriker, om die eenvoudige rede dat ’n mens moeg raak daarvoor om heeldag in die huis te wees. Slegte kwaliteit openbare ruimtes gaan dus meer opvallend raak, wat – in ’n ideale wêreld – meer druk op die plaaslike owerhede plaas om buurte te skep wat beter onderhou word en waar werk-, woon- en sosialiseringsgeleenthede beter geïntegreer is: strate met meer plantegroei, parke wat goed onderhou word, en ’n gevarieerde leefomgewing wat meer stap- of fietsvriendelik is.
In die inleiding van die artikel wys jy en Karen Puren daarop dat gemeenskappe deur ontwikkelaars gekonsulteer moet word sodat hulle insette kan lewer alvorens groot vernuwings of uitbreidings in stadsomgewings plaasvind. Hoe skakel ontwikkelaars met mense in ’n bepaalde omgewing? Word daar indaba gehou of beland daar briefies in mense se posbusse?
“Ongelukkig is daar ook ontwikkelaars en beplanners wat gemeenskapsdeelname sien as ’n lastige fase wat deur wetgewing op hulle afgedwing word.”
Die mate waarin gemeenskappe betrek word, hang grotendeels af van die bedryfskultuur en beskikbare mannekrag van ontwikkelaars en stadsbeplanningsbesighede. My eerste werk as stadsbeplanner was vir ’n groot besigheid wat ’n aparte afdeling gehad het wat gespesialiseer het in gemeenskapskonsultasie. Die funksie van hierdie afdeling was om aan die begin van ’n projek – voordat enige planne opgetrek is – indaba te hou met die betrokke gemeenskap. Hierdie proses is herhaal soveel keer as wat nodig was vir ’n spesifieke projek. Die bedryfskultuur was ook sodanig dat ons projekte wóú voorsien wat ekonomies, dog aangenaam en aanvaarbaar was vir die betrokke gemeenskap, dus was dit belangrik om met belanghebbendes te konsulteer voordat ontwikkelingsplanne opgetrek is.
Kleiner stadsbeplanningsbesighede of ontwikkelaars het nie noodwendig die mannekrag of tyd om ’n uitgebreide gemeenskapskonsultasieproses te behartig nie. Ongelukkig is daar ook ontwikkelaars en beplanners wat gemeenskapsdeelname sien as ’n lastige fase wat deur wetgewing op hulle afgedwing word. In hierdie twee gevalle is die beste wat ’n gemeenskap kan verwag ’n kennisgewing (i) op die betrokke eiendom, (ii) in die plaaslike koerant, en (iii) in die Staatskoerant, wat aantoon dat die eiendom onderhewig is aan ’n stadsbeplanningsaansoek. Ek sal hierdie proses nie noodwendig as konsultasie bestempel nie, al is dit die woord wat gebruik word in die Wet op Ruimtelike Beplanning en Grondgebruikbestuur, Wet 16 van 2013, om hierdie proses te beskryf. Die gemeenskap word nie gekonsulteer om ’n konseptuele bydrae te lewer nie; hulle word in kennis gestel dat hulle die opsie het om te betoog teen die voorgestelde ontwikkeling.
Julle verwys ook na die interessante verskynsel van nimbuïsme, naamlik mense se interne, byna outomatiese weerstand teen ontwikkeling in hul gebiede, al hou die ontwikkelinge nie werklik ’n bedreiging in nie. Ontwikkelaars gebruik dan ook dikwels nimbuïsme as verskoning om hulle nie aan gemeenskappe se besware te steur nie. In watter situasies, sou jy sê, is mense se vrese vir ontwikkeling in hul buurte werklik geregverdig, en in watter situasies is dit eintlik maar onsinnig?
“Sekere dinge is eenvoudig onvervangbaar ...”
Nimbuïsme, op die mikro- en meso-ruimtelike skaal, is geregverdig in gevalle waar mense se gesondheid, fisiese veiligheid en sosio-ekonomiese welstand benadeel kan word deur ’n voorgestelde ontwikkeling. The death and life of great American cities van Jane Jacobs is ’n boek wat baanbrekerswerk gedoen het in hierdie opsig.
Op ’n makroskaal is nimbuïsme geregverdig waar die groter ideale van gemeenskappe benadeel word. Sekere dinge is eenvoudig onvervangbaar, byvoorbeeld ’n ongeskonde stuk natuur wat belangrike ekologiese dienste aan die mensdom lewer, of ’n gebied wat diepe kulturele of simboliese betekenisse vir ’n gemeenskap het. Dit hang alles af van die konteks en die mense wat daaraan gekoppel is.
Jy vra in watter situasies nimbuïsme onsinnig is. Dit is onsinnig in gevalle waar ontwikkelaars beswaar maak teen mede-ontwikkelaars se voorgestelde ontwikkelings om hulle eie markaandeel te vergroot.
Fotograaf onbekend, Pixabay
Julle artikel berus op die uitgangspunt dat stadsbeplanners die weerstand vanuit gemeenskappe dikwels beter kan verstaan as hulle deur die lens van “verplasingsliteratuur” na die verskynsel kyk. Vir nie-akademiese lesers – wat presies is “verplasingsliteratuur”? En in watter mate het stadsbeplanners toegang tot sulke literatuur? Mens veronderstel dat stadsbeplanners deurgaans op hoogte moet bly van wat navorsing aan hulle bied, nie waar nie?
“Ek dink die groot kwessie rondom onkundigheid oor verplasingsliteratuur het te doen met die spesifieke denkskool waarin beplanners opgelei word.”
Eenvoudig beskryf is verplasingsliteratuur studies oor die lewens van vlugtelinge en migrante, die redes hoekom mense gevlug of migreer het, en die impak van hierdie gebeure op hulle lewenskwaliteit. Die mees dramatiese effekte van verplasing kom voor onder mense wat gedwing word om hulle plek van oorsprong te verlaat en sulke gedwonge vlugtelinge beleef ernstige nagevolge in terme van hulle gesondheid, finansies en psigososiale welstand.
Verplasingsliteratuur is maklik toeganklik vir enigiemand wat weet hoe die internet of ’n biblioteek werk. Soek net na “displacement research”. Op ’n praktiese vlak het stadsbeplanners dus geen verskoning om nie verplasingsliteratuur te bestudeer nie. Ek dink die groot kwessie rondom onkundigheid oor verplasingsliteratuur het te doen met die spesifieke denkskool waarin beplanners opgelei word. Stads- en streekbeplanningopleiding word deur verskeie universiteite in Suid-Afrika aangebied. Sommige beplanningsdepartemente fokus meer op die sosiale aspekte van beplanning, ander meer op die tegniese en ontwerpaspekte van die dissipline, terwyl ander weer na die dissipline kyk vanuit ’n ekonomiese of geografiese oogpunt. Die kans dat stadsbeplanners kennis dra oor verplasingsliteratuur is groter as hulle by ’n department studeer het wat ’n sterk sosiologiese onderbou het.
As vrywaring moet ek wel noem dat my eie belangstelling in verplasingsliteratuur waarskynlik te doen het met die feit dat ek my akademiese loopbaan in sielkunde begin het en toe oorbeweeg het na stadsbeplanning toe. My belangstelling in verplasingsliteratuur is nie noodwendig die norm binne my dissipline nie.
Illustrasie deur PaliGraficas op Pixabay
Wanneer inwoners hulle verset teen ontwikkeling in hul gemeenskappe, neem dit gewoonlik die vorm aan van “petisies, die werwing van openbare ondersteuning deur verskillende media, protesoptogte, en selfs die vorming van ’n menslike ketting deur individue rondom ’n eiendom as ’n teken van protes”. Is aksies soos dié ooit suksesvol, en is daar makliker, effektiewer maniere vir mense om beswaar te maak?
“Let op na kennisgewingborde vir beplande ontwikkelings in jou omgewing.”
Daar ís gevalle waar gemeenskapverset suksesvol is om ’n plek te beskerm teen ongewenste ontwikkeling. Hier is dit wel belangrik om die definisie van sukses in so ’n konteks uit te klaar. Sukses in gevalle van gemeenskapsbesware kan beteken dat (i) die gemeenskap ’n ongewenste ontwikkeling heeltemal in die kiem smoor, (ii) die verset die eienaar/ontwikkelaar/beplanner dwing om die aanvanklike ontwikkelingsplanne aan te pas na ’n vorm wat meer aanvaarbaar vir die gemeenskap is, of (iii) die gemeenskap en ontwikkelaar mekaar tegemoetkom.
’n Voorbeeld van die laasgenoemde is die Piet Malan-woning (nie Piet Malan die rugbyspeler nie) in Potchefstroom, ’n unieke stuk bou-erfenis wat byna gesloop is om plek te maak vir ’n reuse-studentewoonstelkompleks. Dié historiese woning staan steeds (die gemeenskap se doel), alhoewel dit nou omring is deur ’n woonstelkompleks (die ontwikkelaar se doel) wat heeltemal buite skaal staan met die woning (die ongemaklike tegemoetkomingspunt).
Op hierdie stadium word daar wetlik net een manier voorsien vir mense om beswaar te maak teen ’n voorgestelde ontwikkeling, en dit is skriftelik en binne die 30-dag-beswaarmakingstydperk vandat ’n stadsbeplanningskennisgewing bekendgemaak word. Petisies en die werwing van openbare ondersteuning deur verskillende media is gewoonlik ’n bewusmakingsproses vir die breër publiek en is meer suksesvol wanneer dit binne die 30-dag-beswaarmakingstydperk plaasvind. Protesoptogte en menslike kettings is gewoonlik die gevolg van óf ’n ontwikkelaar wat buite die grense van die wet optree, óf ’n gemeenskap wat te laat besef het wat gaan gebeur of ontevrede is met die plaaslike owerheid se besluit rondom die voorgestelde ontwikkeling. Die sukses van hierdie handelinge hang af van die opening in die beswaarmakingstydperk, die druk wat deur die gemeenskap op die plaaslike owerheid uitgeoefen word en die ontwikkelaar/eienaar/opdraggewer se bereidwilligheid om die ontwikkeling wetlik (en selfs buite die grense van die wet) te beskerm.
Binne die huidige wetlike raamwerk is die beste manier vir mense om hulle plekke teen ongewenste ontwikkeling te beskerm om bewus te wees van hulle omgewing en hoe die beswaarmakingstydperk werk. Let op na kennisgewingborde vir beplande ontwikkelings in jou omgewing. Besoek die plaaslike munisipaliteit en vra om die lêer oor die beplande ontwikkeling te besigtig. Maak ’n nota van die datum van die beswaarmakingstydsgrens indien die voorgestelde ontwikkeling dwars in die krop steek. Maak skriftelik beswaar by die adres wat op die kennisgewingbord voorkom voordat die tydsgrens verby is.
Een van die hoofbesware wat huiseienaars gewoonlik aanvoer wanneer ontwikkelings in ’n buurt plaasvind, is dat die waarde van hul eiendom gaan daal. Maar stadsbeplanners, privaat ontwikkelaars en plaaslike owerhede kyk anders na “waarde”, nie waar nie? Hoe behoort gewone mense hul perspektief op “waarde” aan te pas om dalk meer in lyn met dié van die ontwikkelaars te wees? Of is dit verskillende wêrelde wat eenvoudig nooit bymekaar gaan kom nie?
“Die dissonansie kom in wanneer die eienaars/opdraggewers/ontwikkelaars nie in die buurt woon waar die ontwikkeling gaan plaasvind nie ...”
My siening is dat dit eerder ontwikkelaars (of hulle opdraggewers) is wat hulle perspektief moet aanpas om in lyn te wees met die gewone mens op straat. Plaaslike owerhede, stadsbeplanners en ontwikkelaars is diegene wat die kennis, finansiële vermoë en etiese verantwoordelikheid het om goeie kwaliteit plekke vir mense te skep. In essensie staan hierdie rolspelers in diens van die mens op straat en daar ís plaaslike owerhede, ontwikkelaars en beplanningsbesighede wat hierdie rol ernstig opneem.
Die dissonansie kom in wanneer die eienaars/opdraggewers/ontwikkelaars nie in die buurt woon waar die ontwikkeling gaan plaasvind nie, of entiteite soos multinasionale besighede is. Ontwikkelaars en stadsbeplanners word dan as professionele partye aangestel om die ontwikkelingsproses van die perseel namens die eienaars/opdraggewers te bestuur. In so ’n geval is beplanners en ontwikkelaars net die medium waardeur die proses plaasvind. Die eienaar/opdraggewer wil wins maak en die beplanner of ontwikkelaar moet die hierdie wens waar maak op die effektiefste manier. Beplanners en ontwikkelaars het ’n verantwoordelikheid om hulle werknemers te betaal, al het hulle simpatie met die gemeenskap wat beswaar maak teen ’n voorgestelde ontwikkeling.
Die groot kwessie rondom wisselende sienings van wat “waarde” is, is eintlik ’n filosofiese kwessie; die siening van wie het die “reg” oor ’n klein stukkie van ons planeet en wie se siening dra die grootste gewig. Dit is ’n kwessie wat nie binne die grense van ’n enkele artikel bespreek kan word nie. Die doel van ons artikel was eintlik om die middelman – die beplanners en ontwikkelaars – ’n alternatiewe verduideliking te gee oor hoe die gewone mens op straat waarde definieer met betrekking tot ’n geliefde plek en hoe en hoekom hierdie alternatiewe waardebeskouing binne die beplanningsproses manifesteer.
In dorpe en stede waar universiteite gevestig is, sien ’n mens dikwels veranderinge in “die sosiale en fisiese strukture” van voorstede, veral wanneer huisvesting vir studente geskep word. Soms gebeur dié dinge deur “ongereguleerde, onwettige of spekulasie-ontwikkelings”, iets wat volgens julle artikel as ’n dryfveer vir die verplasing van gemeenskappe en individue gesien kan word. Hoe is stadsbeplanners veronderstel om te werk te gaan wanneer “korridors” vir studenteverblyf in voorstede geskep word?
“Daar moet anders na studentebehuising gekyk word om dit oor die lang termyn volhoubaar en verantwoordbaar te maak.”
’n Deeglike markondersoek, voordat enige planne opgetrek word, is ’n stadsbeplanner se beste vriend. ’n Markondersoek kan toon of daar ’n tekort, al dan nie, aan studentebehuising in die omgewing is.
Die probleem kom in wanneer die stadsbeplanner net die middelman in die ontwikkelingsproses en nie die opdraggewer is nie. Die opdraggewer het soms ’n spesifieke idee van wat op die perseel moet gebeur. As hierdie idee nie strook met die bevindinge van die markondersoek nie, is dit die stadsbeplanner se verantwoordelikheid om op te tree as bemiddelaar tussen die gemeenskap, die realiteite van die eiendomsmark, die plaaslike munisipaliteit en die opdraggewer.
Op ’n groter skaal is die grootste uitdaging bet betrekking tot studenteverblyf vir stadsbeplanners en plaaslike munisipaliteite uiteindelik ’n vae langtermynvisie vir stedelike omgewings. Suid-Afrikaanse nedersettings, veral dié wat geleë is in die binnelandse provinsies, beweeg nou in ’n fase in waarin sommige geboue 60 jaar of ouer is en dus die potensiaal het om in die nabye toekoms as bou-erfenisse verklaar te kan word, volgens die Wet op Nasionale Erfenishulpbronne, Wet 25 van 1999.
Gesiene dat buurte soos Hatfield in Pretoria en Die Bult in Potchefstroom ouer buurte is, is daar vele voorbeelde van potensiële bou-erfenisse wat verdwyn het in die golf van studentewoonstelle. Dit is ’n groot en onherroeplike verlies vir Suid-Afrika se bou-erfenisgeskiedenis. Die potensiële bou-erfenisbydrae wat hierdie ou buurte vir Suid-Afrika oor die langer termyn inhou, word dus onderskat deur diegene wat besluite neem oor die ontwikkeling van stede, gemeet teen ’n handjie vol individue se korttermyn- finansiële voordele.
Daar moet anders na studentebehuising gekyk word om dit oor die lang termyn volhoubaar en verantwoordbaar te maak. Die vraag na studentebehuising word beïnvloed deur ’n land se bevolkingsgroeitempo, besteebare inkomste en die vraag na universiteitsopleiding. As ’n land se bevolkingsgroeitempo afneem (navorsing toon die tendens is dat hierdie tempo oor die lang termyn geneig is om te daal), is daar minder studente en daal die vraag na studentebehuising. As Suid-Afrika se ekonomie stagneer en mense se besteebare inkomste daal, kan minder mense bekostig om te gaan studeer en neem die vraag na studentewoonstelle ook af.
Studentebehuising moet dus anders beskou word: nie as ’n enkelfunksie-eiendom vir korttermynstudentehuisvesting nie, maar iets wat oor die langer termyn meerdere funksies kan verrig, soos byvoorbeeld bekostigbare behuising vir jong gesinne in ’n voorsienbare toekoms wanneer die bevolkingsgroeitempo en die vraag na studentewoonstelle afneem.
Vanuit ’n stadsbeplanningsoogpunt beteken dit dat studentewoonstelontwikkelings anders benader moet word. Eerstens moet daar wegbeweeg word vanaf die “weggooi-mentaliteit”: die weggooi van potensiële bou-erfenisgeskiedenis en die weggooi van waardevolle, gevestigde stedelike groenruimtes wat ekologiese en psigososiale dienste aan buurte verskaf. Verdigting (die vaandel waaronder sommige studentebehuisingontwikkelings gemotiveer word) van stede is onafwendbaar binne die huidige ontwikkelingsraamwerk van die Suid-Afrikaanse owerheid, maar verdigting kan sosio-ekologies verstandig aangepak word deur te fokus op die bestaande konteks en langtermynvolhoubaarheid.
Kyk na die eiendomsmark, skaal en aard van die omgewing: Is daar werklik ’n langtermynvraag na studentebehuising? ’n Markondersoek kan toon hoe hierdie vraag gaan lyk binne vyf, tien en vyftien jaar. Toon die markondersoek dat hierdie vraag gaan daal of dat studente se smaak in studentebehuising gaan verander? Beplan dan ’n projek wat maklik omskep kan word in ’n ander tipe behuising oor die lang termyn.
Wat is die skaal van die beboude omgewing? Is dit regtig nodig om mense soos sardientjies in te pak as die menslike skaal van die omgewing juis die element is wat dit aanloklik maak vir mense om daar te woon? Watter tipe geboue is dit en wie woon/werk/sosialiseer daarin? Waarom woon/werk/sosialiseer mense in hierdie omgewing – is dit omdat die omgewing iets spesiaal bied wat die studentewoonstelontwikkeling kan eggo en gebruik om in te pas by die konteks, iets wat die sin van plek (“sense of place”) kan versterk en positief bydra tot die omgewingskwaliteit? Doen moeite om die gemeenskap vóóraf te leer ken en hulle belewenis van plek te verstaan, te respekteer en selfs te gebruik as verkoopspunt vir studente-ontwikkelings.
Hoe sal die voorgestelde studentewoonstelle die omgewing op ’n sosiale, ekonomiese en ekologiese vlak beïnvloed? Skep liewer ’n woonkompleks wat multifunksioneel is, een wat ruimte laat vir koffiewinkels, kleinskaalse winkels, kantoorruimtes en groenruimtes wat ook deur ander inwoners van die buurt geniet kan word. Dit beteken dat daar lewe is, die sogenoemde “oë op die straat”, gedurende vakansies wanneer studentewoonstelle gewoonlik leeg staan en inbrekers lok. Hoe meer die ontwikkeling deur ander inwoners in stiller tye gebruik word, hoe veiliger sal die omgewing wees.
Is daar geen ruimte vir groenruimtes op grondvlak nie? Ontwikkel dan ’n studente-ontwikkeling wat ’n daktuin of vertikale tuine het. Integreer die studentekompleks fisies met die omgewing, moet dit nie isoleer agter hoë mure en myle geplaveide parkeerareas nie.
Om op te som oor hoe beplanners te werk moet gaan met studentewoningkorridors: Dink breed. Dink lang termyn. Dink geïntegreerd en multifunksioneel. En plaas jouself in die skoene van diegene vir wie die ontwikkeling gaan wees en diegene wat reeds daar woon.
Watter tendense is daar wat Suid-Afrikaners in gedagte moet hou oor die manier waarop ons dorpe en stede verander? Hoe gaan die ruimtes waarin ons woon oor 10 tot 20 jaar lyk?
“Winkelsentrums sal waarskynlik hulle aantrekkingskrag verloor ...”
Dit is moeilik om die toekoms van Suid-Afrikaanse dorpe en stede te voorspel binne die snelveranderende konteks van klimaatsverandering en die langtermyneffek wat die oorlog in Oekraïne op internasionale ontwikkeling, handel en energieverskaffing gaan hê.
Suid-Afrikaanse stadsbeplanning is meestal gewortel binne die Noord-Amerikaanse en Europese beplanningstradisies, wat beteken dat die ontwikkeling van ons dorpe en stede in sekere opsigte na Noord-Amerikaanse en Europese ontwikkelingspatrone gaan kyk vir inspirasie.
As daar na hierdie internasionale konteks en die huidige ontwikkelingsdoelwitte van die Suid-Afrikaanse staat gekyk word, sien ’n mens ’n vergrote fokus op verdigting en multifunksionele, ekologies verantwoordbare en tegnologies gedrewe ontwikkeling. Verwag meer medium- en hoëdigtheidontwikkelings, stede wat woon-, werk- en sosialiseringsgeleenthede integreer, wat voetganger- en fietsvriendelik is, slimtegnologie (“smart technology”) gebruik om bv verkeer te reguleer, en wat ’n groter klem lê op alternatiewe energieverskaffing (soos sonkrag) en waterhergebruik (die hergebruik van gryswater).
“Groen” strate, parke en daktuine gaan noodsaaklik word om die effek van aardverwarming op ’n mikroskaal te mitigeer. Daktuine of vertikale tuine kan algemeen word. In dieselfde asem sal die waarde van openbare ruimtes soos parke weer waardeer word soos wat meer mense in digontwikkelde gebiede met minimale toegang tot private tuine woon.
Winkelsentrums sal waarskynlik hulle aantrekkingskrag verloor soos wat meer geïntegreerde woon-, werk- en sosialiseringsomgewings (her)ontwikkel word. Openbare vervoer sal voorkeur kry bo die privaat motor.
Sou die Suid-Afrikaanse ekonomie verbeter, sal ons hopelik ’n verlaging in misdaad en die verskansingsmentaliteit (“fortification”) in ontwikkeling sien. In ’n ideale wêreld sal dit ’n einde bring aan die gruwelike neiging om massaproduksie-sekuriteitskomplekse en -leefstylontwikkelings te bou – ’n ontwikkelingspatroon wat ons stede en dorpe op ’n groot skaal ruimtelik en sosiaal fragmenteer, en openbare ruimtes privatiseer en verbeeldingloos maak.
Alhoewel Suid-Afrika se topografie dusdanig is dat die impak van stygende seevlakke minder ekstreem is as in ander wêrelddele, sal sekere kusstede en -dorpe oorstromingbeskermingsmeganismes, soos keerwalle, moet oorweeg weens die stygende seevlak. Gesiene dat daar erfenisgebiede en bou-erfenisse in kusnedersettings geleë is, sal belangrike besluite geneem moet word oor hoe om hierdie erfenisse te beskerm.
Bogenoemde veranderinge is natuurlik gebaseer op ’n “best-case scenario” en sal aanvanklik te bespeur wees in die metropole. In alle waarskynlikheid sal hierdie veranderinge eerder oor ’n langer termyn as 10 of 20 jaar gebeur, omdat Suid-Afrika nie teen dieselfde tempo ontwikkel as die wêrelddele waaruit inspirasie geput word nie.
* Die fokusprent by hierdie artikel deur picaidol is geneem en aangepas van Pixabay.
Lees ook:
Tarina Jordaan se LitNet Akademies-artikel: Plekgehegtheid binne stadsbeplanning: ’n literatuurstudie en voorstelle vir Afrikaanse terminologie