Foto-erkenning: manbob86, https://pixabay.com/photos/bedroom-cupboard-bed-room-sofa-1872196/
Marlene Botes, wie se Aantekening: Verhuring van ’n huis: Wanneer die SAID met hul BTW-koffers mag kom aanklop aan die einde van 2021 in LitNet Akademies (Regte) verskyn het, praat met Naomi Meyer oor BTW, belasting en die toerismehuisvestingsbedryf.
Marlene, om te sê dat jy reg van die begin af betrokke is by BTW in hierdie land, is nie ’n oordrywing nie. Hoe het dit gekom dat jy een van die span mense was wat BTW in Suid-Afrika begin implementeer het?
Kort voor die instelling van BTW in Suid-Afrika moes ek buitelandse BTW-stelsels vir ’n Unisa-eksamen bestudeer. Dit het my belangstelling geprikkel en daartoe gelei dat ek die akademie vir die destydse Binnelandse Inkomste verruil het. Ek was gelukkig om by die span wat toe nog besig was om die konsep-BTW-wetgewing te finaliseer, aan te sluit.
Wat het jou in belasting en belastingreg laat belangstel?
Die vak ekonomie, en veral die deel oor owerheidsfinansies en fiskale beleid, was vir my baie interessant. Dit het gelei tot my belangstelling in belastingreg.
Vertel asseblief kortliks wat jy destyds oor BTW in ander lande vasgestel het nog voor BTW in Suid-Afrika op goedere en dienste bygevoeg is?
.........
BTW-registrasie moet goed beheer word om kansvatters uit die stelsel te hou; uitsonderings en vergunnings skep ’n administratiewe nagmerrie en moet tot ’n minimum beperk word; en ’n goeie ouditspoor is nodig om nakoming te monitor.
..........
Daar is natuurlik baie om te vertel, maar kom ek noem net drie dinge: BTW-registrasie moet goed beheer word om kansvatters uit die stelsel te hou; uitsonderings en vergunnings skep ’n administratiewe nagmerrie en moet tot ’n minimum beperk word; en ’n goeie ouditspoor is nodig om nakoming te monitor. Om hierdie doelwitte te bereik is natuurlik makliker gesê as gedaan!
In ’n ideale wêreld: Waarom is BTW (op goedere of dienste) ’n goeie idee in ’n ekonomie?
’n Transaksiebelasting soos BTW maak die belastingbasis wyer. Die staat het dus nie nodig om al hoe meer belasting op die inkomste van besighede en (sommige) individue te hef ten einde die begroting te laat klop nie. Iemand wat onvergenoegd voel omdat hy baie inkomstebelasting moet betaal terwyl baie ander mense min of niks betaal nie, is dan meer tevrede as hy weet dat enigiemand wat byvoorbeeld ’n nuwe televisiestel koop, 15% BTW moet betaal.
..........
’n Transaksiebelasting soos BTW maak die belastingbasis wyer. Die staat het dus nie nodig om al hoe meer belasting op die inkomste van besighede en (sommige) individue te hef ten einde die begroting te laat klop nie. Iemand wat onvergenoegd voel omdat hy baie inkomstebelasting moet betaal terwyl baie ander mense min of niks betaal nie, is dan meer tevrede as hy weet dat enigiemand wat byvoorbeeld ’n nuwe televisiestel koop, 15% BTW moet betaal.
...........
Hierdie voordeel van BTW is natuurlik regverdigbaar slegs vir sover dit luukse of nienoodsaaklike goedere en dienste betref. Wanneer almal ewe veel BTW op die aankoop van basiese goed en dienste moet betaal, is die nadeel vir die persoon wat moet raap en skraap om te oorleef duidelik, want hy bestee ’n groter deel van sy beskikbare fondse aan BTW, vergeleke met ’n welgestelde persoon. Hoewel hierdie negatiewe impak van BTW uiteraard nie goedgepraat kan word nie, is dit so dat die staat sedert 1991 verskeie maatreëls ingestel het in ’n poging om die BTW-druk te verlig. Só byvoorbeeld bestee die staat baie aan gesondheidsdienste, basiese onderwys en maatskaplike toelaes. Hulp word ook by wyse van die BTW-stelsel verleen, byvoorbeeld deurdat geen BTW gehef word op sekere basiese voedselsoorte asook taxi- en busvervoer nie. Sulke BTW-uitsonderings is natuurlik ook nie die antwoord nie, want die voordeel daarvan word deur almal geniet en nie net deur diegene om wie se onthalwe die uitsondering geskep is nie.
In ’n tyd waarin mense die sente omdraai en ekstra maniere moet bedink om geld te verdien, is belasting en iets soos BTW die laaste onderwerp waaroor mense wil praat. Maar gestel mens verdien inkomste deur die uitverhuur van eiendom, waarom moet diesulkes hulle oor BTW bekommer? Watter praktiese dinge moet mense weet?
Die verhuring van ’n huis of ander blyplek is vrygestel van BTW. Die verhuurder kan nie, wat die verhuring betref, as BTW-ondernemer registreer nie en kan gevolglik nie enige BTW wat hy betaal (soos op die aankoop van die huis, munisipale dienste en instandhouding) van die SAID verhaal nie.
BTW word wel gehef op korttermynverblyf of toeristehuisvesting, maar slegs as die verhuurder as BTW-ondernemer geregistreer is of moet wees. Indien die verhuurder wel moet registreer, maar versuim om aansoek te doen om BTW-registrasie, of indien hy reeds geregistreer is om BTW te hef en aan die SAID oor te betaal, is ’n BTW-aanslag (saam met rente en boete) sy voorland. Indien die verhuurder geregistreer is, kan hy die BTW wat hy op die verkryging van goedere of dienste betaal ten einde die huurinkomste te verdien, as insetbelasting van die SAID verhaal (indien hy al die vereistes nakom).
Die Covid-pandemie en die regulasies het die reisbedryf ’n knou toegedien. Tog het die toeristehuisvestingsbedryf weer orent gebeur. Hier mag van ons lesers wees wat hulle eiendomme vir vakansiegangers of huurders uitverhuur. Ek lees in die artikel wat jy vir LitNet Akademies (Regte) geskryf het – hierdie een – dat BTW die speelveld gelyk help maak. Eerste: Hoe dan so? Het dit te doen daarmee dat ekstreme rykdom nie een mens te beurt sal val in ’n land wat reeds ekonomies so ongelyk is nie? Of hoe moet mens dit verstaan dat BTW in hierdie bedryf ter sprake is?
BTW word, as algemene reël, teen 15% op die verhuring van ’n huis gehef. Die langtermynverhuring van ’n woonhuis is egter vrygestel van BTW ten einde te verseker dat iemand wat in sy eie huis woon, wat BTW betref nie beter daaraan toe is as ’n huurder nie. ’n Huiseienaar betaal nie BTW op die rente op sy huislening nie, en ook nie op sy munisipale belasting nie. Die rente is vrygestel, omdat dit moeilik is om die toegevoegde waarde te bepaal, en eiendomsbelasting neig alreeds na ’n belasting, dus is besluit om dit eerder teen die nulkoers te belas.
Wanneer die eienaar sy huis verhuur, sal hy normaalweg probeer om al sy kostes, met insluiting van rente en eiendomsbelasting, as deel van die huur te verhaal. Indien 15% BTW op die huurbedrag gehef moes word, sou dit beteken dat die huurder, in effek, BTW op rente en eiendomsbelasting sou moes betaal en dus meer BTW as die huiseienaar sou moes betaal. Gevolglik, om te verseker dat dieselfde BTW-voordele vir ’n huiseienaar en ’n huurder geld, is die huurgeld vrygestel.
Waar die vrystelling nie geld nie, soos waar korttermynhuisvesting verskaf word, is die volle bedrag wel belasbaar, selfs al is sulke kostes in die prys ingesluit. Aangesien die verblyfplek nie die huurder se permanente woning is nie, hoef die huurder se BTW-posisie nie met dié van die huiseienaar versoenbaar te wees nie. Indien die huurder egter vir langer as 28 dae vertoef, aanvaar die BTW-wet dat hy nie net ’n toeris is nie en gevolglik op dieselfde vergunning as ’n langtermynhuurder geregtig is. Hoewel 15% BTW dan steeds gehef word, word die BTW net op 60% van die huurbedrag gehef. Die doel is dus weer eens om te sorg dat BTW nie (in effek) op die rente en eiendomsbelasting, wat die verhuurder by die huurprys ingesluit het, betaal moet word nie.
Tweedens, wat aansluit by die vorige vraag – ten opsigte van die praktiese implementering hiervan: Hóé gemaak? Waarvan moet mense prakties bewus wees as dit in die algemeen kom by BTW en die toeristehuisvestingsbedryf?
........
Indien die huisvesting aan toeriste kommersiële huisvesting uitmaak, en die totale bedrag wat daarvoor ontvang word, meer as R1 miljoen in 12 maande is, móét die verhuurder as BTW-ondernemer registreer. Die R1 miljoen-toets word dus op die eienaar se omset, en nie op sy wins nie, toegepas.
...........
Indien die huisvesting aan toeriste kommersiële huisvesting uitmaak, en die totale bedrag wat daarvoor ontvang word, meer as R1 miljoen in 12 maande is, móét die verhuurder as BTW-ondernemer registreer. Die R1 miljoen-toets word dus op die eienaar se omset, en nie op sy wins nie, toegepas. Indien hy nie hoef te registreer nie, mág hy om vrywillige registrasie aansoek doen indien sy omset meer as R120 000 in 12 maande is.
In die geval van verpligte sowel as vrywillige registrasie mag die eienaar sy BTW-kostes wat aangegaan is om die huisvesting te verskaf, van die SAID verhaal, mits al die vereistes in dié verband nagekom word.
Gestel iemand verhuur ’n kamer in sy huis om maandeliks te help om sy rekeninge te betaal, maar sy huurinkomste is minder as R120 000 per jaar. Hoef daardie persoon hom oor BTW te bekommer?
Nee, hy hoef nog nie te registreer nie. Trouens, die goeie nuus is dat hy hom nie oor BTW hoef te bekommer indien sy huurinkomste minder as R1 miljoen in ’n tydperk van 12 maande is nie (tensy hy ook ander besighede het). Indien hy huisvesting verskaf, maar nie altyd in geld betaal word nie, moet hy natuurlik seker maak dat hy sy huurinkomste reg bereken.
Indien sy huurinkomste die R1 miljoen-perk nader, raak dit belangrik om te weet of hy daardie kamer as ’n woning verhuur (wat vrygestel is, in welke geval hy nie daarvoor hoef te registreer nie) of as kommersiële huisvesting beskikbaarstel (in welke geval BTW gehef moet word en registrasie dus nodig is). Indien hy egter ook ander ondernemings bedryf, moet hy daardie ondernemings se omset by sy huuromset voeg wanneer hy bepaal of sy omset R1 miljoen oorskry (maar eers vanaf die tydstip dat die huuromset R120 000 oorskry).
Waar ’n persoon egter vrywillig wil registreer (dalk omdat hy gehoor het dat hy ’n deel van die BTW wat hy op sy huis betaal het, kan terugkry), kan hy dit doen slegs as die verhuring kommersiële huisvesting uitmaak en sy huurinkomste meer as R120 000 in 12 maande is.
Na aanleiding van die vorige vraag: Wanneer sal iets gedefinieer word as "verhuring van ’n woning" en wanneer is dit "kommersiële huisvesting"?
........
Eenvoudig gestel, die langtermynverhuring van ’n woning, naamlik ’n huis of ander plek waarin iemand op ’n permanente grondslag woon, is gewoonlik vrygestel van BTW. Aan die ander kant is die gereelde verhuring van ’n blyplek waar mense net tydelik en vir kort tydperke woon, gewoonlik die verskaffing van kommersiële huisvesting, maar slegs indien die verhuurder se omset (uit die verhuring) meer as R120 000 in 12 maande is.
.........
Eenvoudig gestel, die langtermynverhuring van ’n woning, naamlik ’n huis of ander plek waarin iemand op ’n permanente grondslag woon, is gewoonlik vrygestel van BTW. Aan die ander kant is die gereelde verhuring van ’n blyplek waar mense net tydelik en vir kort tydperke woon, gewoonlik die verskaffing van kommersiële huisvesting, maar slegs indien die verhuurder se omset (uit die verhuring) meer as R120 000 in 12 maande is.
Om tussen hierdie twee kategorieë te onderskei en te verseker dat die omset uit toeristeverhuring korrek bereken word en die registrasiereëls reg toegepas word, is nie altyd maklik nie. Waar ’n gesin vir ’n jaar ’n huis wat hul enigste verblyfplek gaan wees, huur, is dit maklik om te besluit dat dit die vrygestelde verhuring van ’n woning is. Net so, indien iemand ’n luukse huis by ’n gewilde kusdorp koop met die uitsluitlike doel om dit as selfsorgverblyf aan toeriste en vakansiegangers beskikbaar te stel, teen ’n daaglikse prys wat op verskeie verhuringsagente se webwerwe geadverteer word, is die kans baie goed dat die R120 000-perk gehaal gaan word en dat dit die belasbare lewering van kommersiële huisvesting is. Tussen hierdie twee uiterstes is daar egter vele gevalle waar twyfel oor die regte klassifikasie kan ontstaan.
Dit klink vir my soms kan mense besluit om nie vir BTW te registreer as hulle ’n eiendom uitverhuur nie, want hulle wil eerder mededingende tariewe kan vra. Maar dan betaal hulle wel agterna meer belasting as hulle meer geld ontvang het. So is dit dan beter om eerder BTW van die begin af in te sluit, sommer dadelik? Of moet mens maar skat wat die inkomste gaan wees, die eerste jaar oorleef en sien wat die mees winsgewende gaan wees? Het jy algemene raad oor wat die beste sal wees?
As die verhuurder gereeld kontroleer of hy nie al moet registreer nie, sal hy nie BTW op verhurings in die verlede hoef te betaal nie. Die verhuurder moet eers vanaf die datum van sy BTW-registrasie BTW by sy pryse insluit en die BTW aan die SAID betaal. Indien hy egter versuim om aansoek te doen om registrasie, kan hy wel terugwerkend geregistreer word. Hy sal dan die BTW op die verhurings in die verlede (asook rente en boete) self moet opdok.
Jy vra of die verhuurder dalk eerder van die begin af BTW moet insluit. Iemand wat nie as BTW-ondernemer geregistreer is nie, mag egter nie BTW hef nie. Indien die verhuurder weet dat hy eintlik moet registreer, maar eers wil kyk wat die toekoms gaan inhou, kan hy natuurlik sy pryse verhoog om vir sy BTW-aanspreeklikheid voorsiening te maak, maar hy mag nie adverteer of voorgee dat hy BTW hef nie.
Om af te sluit, elke verhuurder van ’n huis of ander blyplek moet hom deeglik van BTW vergewis. Aangesien verhuringstransaksies van mekaar verskil en die verhuurder se ander bedrywighede ook ’n invloed op sy BTW-registrasieverpligting kan hê, is dit noodsaaklik dat ’n verhuurder by ’n geregistreerde belastingpraktisyn aanklop ten einde sy BTW-risiko’s te bestuur.