In hierdie rubriek skryf advokaat Gustaf Pienaar oor hofsake wat hierdie betrokke week in die nuus was. Die jaartal maak nie saak nie. Hierdie almanak is ’n tydmasjien wat heen en weer deur die regsgeskiedenis wip.
Op 'n somersdag in 1959 het 'n boer van Barkly-Oos se kontrei, ene mnr Spies, aan 'n mnr Brandt 'n mondelinge opsie verleen om sy plaas vir R11 000 te koop – in vandag se geld so om en by R500 000, sou ek raai. Die opsie sou die volgende oggend om tienuur verval, maar reeds om agtuur daardie oggend het mnr Spies deur sy prokureur vir mnr Brandt laat weet dat hy die opsie terugtrek. Die rede was dat daar intussen 'n ander koper opgedaag het wat aangebied het om die plaas vir R800 méér te koop. 'n Geldige koopkontrak is toe met dié persoon gesluit.
Mnr Brandt – dis nou die man aan wie die opsie verleen is – was bitter ongelukkig en het sy prokureur opdrag gegee om 'n skadevergoedingsaksie teen mnr Spies in te stel.
Mnr Spies het eksepsie teen mnr Brandt se dagvaarding aangeteken en aangevoer dat dit geen skuldoorsaak openbaar nie; anders gestel: dat mnr Brandt geen saak gehad het nie en net die hof se tyd gemors het. Die hof moes dus die afdwingbaarheid van die opsie wat mnr Spies aan mnr Brandt verleen het, ondersoek.
Nou wat is 'n opsie? Eenvoudig gestel is dit 'n kontrak of ooreenkoms om 'n ooreenkoms te sluit. Wat mnr Spies in wese vir mnr Brandt gesê het, is: "Ek bied jou my plaas aan vir R11 000, en ek bied ook aan om hierdie aanbod oop te hou tot môreoggend om tienuur."
Wat mnr Brandt aanvaar het, was hierdie tweede aanbod, naamlik mnr Spies se aanbod om nie sy plaas aan iemand anders te verkoop voor tienuur die volgende oggend nie. Met mnr Brandt se aanvaarding van dié tweede aanbod, het daar 'n opsiekontrak tussen hulle tot stand gekom. As mnr Brandt voor tienuur die volgende oggend die opsie sou uitoefen, sou daar 'n geldige, afdwingbare koopkontrak tussen hulle tot stand gekom het.
Of sou daar?
Jy sal onthou dat mnr Spies se aanbod aan mnr Brandt om sy plaas te koop mondeling geskied het, terwyl dit in ons reg 'n vereiste is dat 'n kontrak vir die aankoop van grond skriftelik moet wees. En dit is waar mnr Brandt se probleem gelê het: mnr Spies se mondelinge aanbod om die plaas te verkoop het nie aan die vereistes van die betrokke Wet1 voldoen nie. Daar was dus nie 'n geldige skriftelike aanbod wat mnr Brandt kon aanvaar as hy sou besluit het om die opsie voor tienuur die volgende oggend uit te oefen nie.
Die gevolg was dat mnr Spies nie aan sy opsie gebonde was nie, en dat mnr Brandt geen saak gehad het nie. Hoewel dit seker moreel afkeurenswaardig was dat mnr Spies sy woord verbreek het, was dit nie kontrakbreuk nie.
In sy uitspraak2 van 5 Augustus 1960 – vandeesweek presies 37 jaar gelede – het die hooggeregshof in Grahamstad beslis dat mnr Brandt se dagvaarding nie 'n skuldoorsaak geopenbaar het nie; dat hy met ander woorde nie 'n regtens afdwingbare eis gehad het nie.
Die regter het verder gegaan en beslis dat ook die opsie – met ander woorde mnr Spies se aanbod om sy plaas nie voor tienuur die volgende dag aan iemand anders te verkoop nie – skriftelik moes gewees het.
Dit het nogal 'n taamlike stryery onder akademici tot gevolg gehad. My indruk is dat die meeste van hulle aanvaar dat die opsie wel mondeling verleen kon word, mits die aanbod om te verkoop self in skrif was, maar ek sou sê dat dit altyd veilig sal wees om ook maar 'n skriftelike opsie te verkry as jy in byvoorbeeld 'n woonhuis of 'n plaas belangstel. Dit is altyd moeilik om 'n mondelinge afspraak later in 'n hof te bewys.
2 Vgl Brandt v Spies 1960(4) 14 (OKP).
Teken in op LitNet se gratis weeklikse nuusbrief. | Sign up for LitNet’s free weekly newsletter.
Kommentaar
Ek wil 'n huis in 'n aftree-oord huur maar volgens die oord moet ek binne 24 uur besluit of ek huur anders verval die opsie. Is dit billik of kan ek vra vir 'n tydperk van bv 30 dae om finaal te besluit want daar is heelwat persoonlike dinge waaroor ek eers meer duidelikheid oor wil hê voor ek finaal besluit om te huur. Verder is hulle huurtydperk slegs vir 'n jaar (wel hernubaar). Maar ek beskou dit as onredelik en dring aan op 'n tydperk van minstens 5 jaar wat vir ons posisie meer sekerheid gee.